Hipoteca autopromotor: cómo funciona y qué publica cada banco

Qué es una hipoteca autopromotor

La hipoteca autopromotor es el préstamo que da el banco para construir tu casa en un terreno tuyo: te entrega el dinero por fases según avanza la obra y, mientras dura, normalmente solo pagas intereses.

Esa es la diferencia con una hipoteca de compra. En una compra, el banco paga la casa el día de la firma. En la autopromoción la casa todavía no existe, así que el banco tasa el proyecto y va soltando el dinero contra las certificaciones de obra que firma el arquitecto.

BBVA lo resume así en su web: se financia la construcción, no la compra, y el importe queda en una cuenta especial de la que dispones según avanza la obra, con su conformidad (condiciones publicadas por BBVA, revisadas el 14/11/2026).

Si buscas «hipoteca para construir una casa», es esta misma: cada banco le pone un nombre. Bankinter la llama Credichalet; UCI, Hipoteca CREA, y Santander, Hipoteca Autopromotor.

Qué banco da la mejor hipoteca autopromotor

No hay una mejor para todos: cambia cuánto financia cada banco, cuánto dura la carencia y qué pide del terreno. Esto publica cada uno en su web, a 14 de noviembre de 2026.

Hipoteca autopromotor por banco

Banco	Cuánto financia	Plazo	Carencia	Terreno	Fuente
Santander	Hasta el 100 % del presupuesto de ejecución de la obra	30 años (1.ª vivienda) · 25 años (2.ª)	Hasta 2 años, solo intereses	Urbanizable, en propiedad e inscrito. No lo financia	bancosantander.es · 14/11/2026
BBVA	Hasta el 80 % del valor del inmueble; pide un 30–40 % de recursos propios	No lo publica en la página	Durante la obra, solo intereses de lo dispuesto	Urbano, libre de cargas e inscrito. No lo financia	bbva.es · 14/11/2026
Bankinter	Hasta el 80 % (1.ª vivienda) · 60 % (2.ª)	Hasta 30 años	No lo publica en la página	Urbanizable, en propiedad e inscrito	bankinter.com · 14/11/2026
UCI	No lo publica en la página	No lo publica en la página	Hasta 2 años o fin de obra, lo que llegue antes	Urbano, valor mínimo de 100.000 €; «preferible» en propiedad	uci.es · 14/11/2026

Orden alfabético. Ningún banco publica el tipo de interés de su hipoteca autopromotor en su página de producto: lo da en la oferta. Por eso comparamos lo que sí publican. Pulsa el nombre del banco para ver su ficha.

Leída la tabla: si te falta ahorro para la obra, la diferencia está en el porcentaje. Santander publica hasta el 100 % del presupuesto de ejecución, mientras que BBVA pide aportar entre un 30 % y un 40 % de la inversión total según el tipo de edificación. Si no quieres contratar productos, UCI dice que no hace falta domiciliar la nómina ni contratar seguros con ella (uci.es, 14/11/2026).

CaixaBank no tiene una página de producto de autopromoción para particulares, y Sabadell solo trata el tema en su blog. Por eso no están en la tabla: sin condiciones publicadas, la fila no sale.

Cómo funciona: las fases de la obra y del dinero

El banco entrega el dinero en tres momentos: al empezar, durante la obra contra certificaciones y al terminarla. Así lo describen BBVA, Bankinter y Sabadell.

1. Fase inicial o de suelo. BBVA habla de un 50 % aproximado al inicio del proyecto. Bankinter entrega al principio hasta el 50 % de la tasación del suelo (bankinter.com, 14/11/2026).
2. Certificaciones. El arquitecto certifica lo que se ha hecho y el banco libera la parte correspondiente: entre un 20 % y un 30 %, según BBVA.
3. Fin de obra. Con el certificado final y la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, el banco suelta el resto: entre un 20 % y un 30 % según BBVA, y en torno a un 20 % según el blog de Banco Sabadell.

Las cifras son orientativas: el calendario exacto lo fija tu escritura. En sus modelos de escritura de autopromoción, BBVA pide antes de cada entrega que la hipoteca esté inscrita, que el seguro esté en vigor y una copia del contrato de construcción (minutas de BBVA).

Un ejemplo con números

Supón una obra de 180.000 € financiada entera, con un tipo de ejemplo del 3,50 % (no es la oferta de ningún banco) y las entregas aproximadas de BBVA:

Cálculo: intereses = capital dispuesto × 3,50 % ÷ 12. Cuota final con el sistema francés: C × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), con i = 3,50 % ÷ 12 y n = 300 meses.

Requisitos y documentos que piden

Los cuatro bancos piden lo mismo en lo esencial: el terreno, el proyecto, la licencia y el presupuesto. Esta es la lista que publican, con quién pide cada cosa:

• Terreno en propiedad e inscrito en el Registro de la Propiedad. Santander y Bankinter lo quieren urbanizable; BBVA, urbano y libre de cargas; UCI, urbano y con un valor mínimo de 100.000 €.
• Proyecto de un arquitecto visado por el Colegio de Arquitectos. Santander, BBVA y Bankinter.
• Licencia de obras del ayuntamiento. Todos. UCI añade el ICIO y la fianza, con sus cartas de pago, antes de firmar.
• Presupuesto de ejecución de la constructora. Santander y Bankinter. Sabadell, en su blog, pide además una constructora con experiencia que se pueda comprobar.
• Certificado de eficiencia energética de la futura casa. Bankinter y BBVA.
• Solvencia. Bankinter pide ingresos mensuales de más de 2.000 €. UCI, que termines de pagar antes de los 75 años.

Cuánto financian y cuánto ahorro necesitas

Necesitas, como mínimo, el terreno pagado y los gastos; la obra, según el banco, puede ir entera o no. Santander publica hasta el 100 % del presupuesto de ejecución de la obra (bancosantander.es, 14/11/2026).

BBVA pide recursos propios de entre un 30 % y un 40 % de la inversión total, según el tipo de edificación, y Bankinter financia hasta el 80 % en primera vivienda y el 60 % en segunda. Sabadell explica en su blog que, en general, financia como máximo el 80 % de la tasación de la casa terminada y que hay que sumar entre un 10 % y un 15 % para impuestos, notaría y gestoría.

Antes de pedirla, haz tres sumas: terreno, obra completa con honorarios y licencias, y gastos. El banco mirará el total, no solo el presupuesto de la constructora.

La carencia: qué pagas mientras dura la obra

Durante la obra solo pagas intereses del dinero que ya has dispuesto; el capital empieza a devolverse al terminar. Santander publica una carencia de capital de hasta 2 años, y UCI, hasta 2 años o hasta que acabe la obra, lo que llegue antes.

Ojo con el plazo. En sus modelos de escritura de autoconstrucción, Santander indica que la última entrega tiene que hacerse antes de que termine la carencia y que, si para entonces no has dispuesto todo, el préstamo queda reducido a lo entregado (modelo de escritura de Santander). BBVA aconseja contratar una carencia más larga que la obra y avisar al banco de cualquier retraso antes de que termine (bbva.com).

Con terreno o sin terreno

La hipoteca autopromotor financia la obra, no el solar: los bancos piden que el terreno ya sea tuyo. Santander lo dice claro: su hipoteca financia solo la construcción y uno de sus requisitos es acreditar que el terreno es tuyo.

Si todavía tienes que comprarlo, Santander remite a su Hipoteca Otras Finalidades, de hasta el 60 % del valor de tasación cuando no es tu vivienda habitual (bancosantander.es, 14/11/2026). Lo tienes con detalle en la hipoteca para comprar terreno.

Gastos de una hipoteca autopromotor

Desde la Ley 5/2019, el banco paga la notaría de la hipoteca, la gestoría y el registro, y tú pagas la tasación (Ley 5/2019). En la autopromoción hay además gastos propios de la obra que no tiene una compra.

• Tasaciones. UCI coordina tasaciones antes, durante y al final de la obra.
• Proyecto, dirección de obra y licencia. Honorarios del arquitecto, ICIO y tasas municipales.
• IVA de la construcción. UCI indica un 10 % si la constructora hace la obra completa y un 21 % si compras tú los materiales (uci.es).
• Declaración de obra nueva. BBVA pide en sus modelos de escritura la de obra nueva en construcción, inscrita, antes de entregar el dinero.

Qué mirar además del tipo de interés

En una autopromotor importan tanto las condiciones de la obra como el tipo. Antes de comparar ofertas, mira esto en cada FEIN, la ficha que el banco te da antes de firmar:

• Qué porcentaje financia y sobre qué: presupuesto de la obra, tasación de la casa terminada o inversión total.
• Cuánto dura la carencia y qué pasa si la obra se retrasa.
• Cómo se entregan las certificaciones y cuánto tarda el banco en liberar cada una.
• Qué vinculación pide. El modelo de escritura variable de Santander prevé una bonificación de hasta 1,10 puntos según los productos contratados; UCI no pide nómina ni seguros.
• Si admite casas prefabricadas o modulares. BBVA no las admite en su autopromotor.

Por qué se frena una hipoteca autopromotor

Casi siempre por un papel que falta o por el suelo. Estos son los requisitos que, si fallan, paran la operación según lo que publican los propios bancos:

• El terreno no es urbano o urbanizable, o tiene cargas sin cancelar.
• La licencia de obras no está concedida o no están pagados el ICIO y la fianza.
• El proyecto no está visado o el presupuesto no es de una constructora.
• La obra no termina dentro de la carencia y quedan entregas sin hacer.
• Los ingresos no llegan al mínimo, como los 2.000 € al mes de Bankinter.

Si ya tienes el terreno y el proyecto, déjanos tus datos y Luis revisa tu caso sin coste. Te llamamos en menos de 24 horas.